A due anni dall’entrata in vigore del D.L. 12 settembre 2014 n. 133, che ha introdotto nell’ordinamento italiano la disciplina dei «contratti di godimento in funzione di successiva alienazione di immobili» (art. 23), il c.d. contratto di «rent to buy» («RTB») risulta ancora poco conosciuto tra gli operatori.
Originariamente pensato per favorire la ripresa del mercato immobiliare, fin da subito il contratto di RTB ha trovato applicazione in un ambito inaspettato, come quello fallimentare.
Eppure, le potenzialità del contratto di RTB sono enormi. Esso può essere definito come un accordo mediante il quale il Concedente si obbliga a far godere al Conduttore un immobile, verso corrispettivo di un canone e riconoscendo il diritto, da esercitarsi entro un determinato termine, di ottenerne la proprietà, a fronte del pagamento di un prezzo, calcolato imputando ad esso, in tutto o in parte, il canone fino a quel momento versato.
In tal modo, infatti, il Conduttore è in grado di abbattere progressivamente l’impegno finanziario richiesto e di accedere, quindi, più facilmente al credito.
D’altra parte, con il contratto di RTB, anche il Concedente è in grado di mettere subito a reddito l’immobile, con il conseguente sgravio dei costi, soprattutto di quelli sostenuti per la costruzione.
Il Legislatore, inoltre, ha previsto espressamente la trascrivibilità dei contratti di RTB, con il conseguente effetto prenotativo, per tutta la durata e fino ad un massimo di 10 anni (co. 1), nonché la possibilità di ricorrere alla tutela dell’esecuzione in forma specifica (co. 3).
La disciplina si caratterizza per un notevole grado di flessibilità, al fine di consentire alle Parti si soddisfare, nel modo migliore possibile, i propri interessi, potendo esse determinare liberamente «la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito» (co. 1-bis).
Tra le altre previsioni, la normativa prevede che «il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, in inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo» (co. 2).
In caso di risoluzione per inadempimento del Concedente, «lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali». Viceversa, nel caso in cui l’inadempimento sia attribuibile al Conduttore, «il Concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto» (co. 5).
Il contratto di RTB rappresenta, dunque, un’opzione interessante, presentando notevoli vantaggi sia per il Concedente che per il Conduttore.
Tuttavia, è importante notare che il contratto di RTB deve necessariamente mantenere lacausa concreta dell’acquisto dell’immobile, seppure eventuale e differito nel tempo. Solo in questo modo è possibile staccarsi dalla disciplina inderogabile prevista in materia locatizia. Ad esempio, ciò potrebbe non avvenire nel caso in cui, non essendo stato esercitato il diritto d’acquisto, il Conduttore non abbia diritto alla restituzione neppure in parte – oppure avesse diritto alla restituzione di una parte trascurabile – dei canoni corrisposti. In tal modo, infatti, il contratto concluso tradirebbe la sua natura locatizia, con l’inevitabile applicazione della disciplina inderogabile prevista.
Infine, particolare attenzione deve essere prestata alla forma prescelta. Soprattutto per il Concedente potrebbe essere conveniente optare per la forma dell’atto pubblico, qualora voglia potere agire immediatamente (ex art. 474, co. 3, c.p.c.) per la restituzione, qualora il Conduttore non adempia spontaneamente alla scadenza.
Detto questo, è evidente che un corretto bilanciamento degli interessi delle Parti può portare agevolmente alla conclusione di contratti convenienti per entrambe.