El Real Decreto-ley 8\/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto econ\u00f3mico y social del COVID-19, aunque afecta y produce efectos en muchos diferentes \u00e1mbitos jur\u00eddicos, no incluye ninguna referencia a los contratos de arrendamientos de inmuebles, ni viviendas, ni locales u oficinas.<\/p>\n
El objeto de esta nota es analizar los efectos de la situaci\u00f3n del Estado de Alarma respecto a aquellos contratos de arrendamiento de oficinas o locales que se hayan visto obligados a cerrar<\/strong> en aplicaci\u00f3n del decreto; aquellos otros que permanezcan total o parcialmente abiertos y en funcionamiento, bien que con una actividad reducida o m\u00ednima, en principio no son objeto de las conclusiones que m\u00e1s adelante alcanzamos sin perjuicio de que existan casos individualizados a los que, pese a no existir un cierre total, razonable y l\u00f3gicamente puedan serles de aplicaci\u00f3n.<\/p>\n No est\u00e1 excluido en modo alguno que ante una prolongaci\u00f3n de la vigencia del Estado de Alarma pudiera publicarse alguna norma que afectase a los contratos de arrendamiento, pero de momento esto no ha sucedido. Si esto llegase a acaecer, al contenido de dicha norma habr\u00e1 de estarse.<\/p>\n En base al principio de libertad de pactos que consagra el art. 1255 del C\u00f3digo Civil, que permite que sean las partes firmantes del contrato las que convengan (i) qu\u00e9 escenarios y situaciones deben considerarse como constitutivos de supuestos de Fuerza Mayor y Caso Fortuito y (ii) cu\u00e1les deban ser las consecuencias contractuales de los tales escenarios, el primer ejercicio es comprobar si el contrato incluye una cl\u00e1usula reguladora de la Fuerza mayor y sus efectos; si es as\u00ed, a la tal cl\u00e1usula habr\u00e1 de estarse y su an\u00e1lisis queda al margen de esta nota<\/strong>.<\/p>\n En ausencia de regulaci\u00f3n expresa en el contrato, aplicar\u00edan al caso las previsiones del C\u00f3digo Civil y en concreto el art\u00edculo 1.105. <\/strong><\/p>\n El COVID 19 es un acontecimiento que en principio re\u00fane los requisitos que exige el C\u00f3digo Civil para ser calificado como supuesto de Fuerza Mayor (art. 1105 C\u00f3digo Civil) ya que:<\/p>\n Por lo tanto, cumpli\u00e9ndose los tres requisitos, la primera conclusi\u00f3n que alcanzamos es que muy previsiblemente, los Tribunales espa\u00f1oles calificar\u00e1n como \u201cFuerza Mayor\u201d la situaci\u00f3n causada por el COVID 19<\/strong> cuando se les plantee una contienda judicial en la que tal asunto se discuta entre los litigantes. Analizaremos a continuaci\u00f3n las consecuencias de dicha calificaci\u00f3n.<\/p>\n La generalidad de la doctrina y la jurisprudencia entienden que los efectos de calificar un supuesto como caso de Fuerza Mayor en principio son:<\/p>\n Ahora bien, analicemos como afectar\u00eda dicha consideraci\u00f3n como Fuerza Mayor de la epidemia, respecto a los contratos de arrendamiento para usos distintos a la vivienda.<\/p>\n La pregunta a la que responder es, si la calificaci\u00f3n de la situaci\u00f3n pand\u00e9mica actual como un caso de Fuerza Mayor, libera al arrendatario (cuyo local se ha visto obligado a cerrar por orden de la autoridad gubernamental) de la obligaci\u00f3n del pago de la renta mientras dicha obligaci\u00f3n de cierre persista, incluyendo en el concepto \u201cliberaci\u00f3n\u201d diferentes alternativas: condonaci\u00f3n total o parcial y\/o aplazamiento total o parcial.<\/p>\n Nos estamos encontrando en estos d\u00edas con una reacci\u00f3n frecuente entre algunos arrendatarios, quienes, de manera unilateral, han informado a sus arrendadores que considerando COVID 19 un supuesto de fuerza mayor y habi\u00e9ndose visto obligados a cerrar el local\/oficina, suspenden el pago de la renta mientras dicha situaci\u00f3n permanezca. No resuelven el contrato, no entregan la posesi\u00f3n, se mantienen en ella (permaneciendo el local cerrado y no operativo) pero suspenden el pago (sin quedar claro si suspender en este caso significa auto condonarse el pago de la renta o aplazarlo para cuando desaparezca el supuesto de Fuerza Mayor).<\/p>\n Por m\u00e1s que pueda considerarse \u201centendible\u201d esta actitud, desde la \u00f3ptica del arrendatario, no desde la del arrendador, dicha consideraci\u00f3n se topa con un obst\u00e1culo: la interpretaci\u00f3n que de la Fuerza Mayor ha hecho el TS respecto a las obligaciones de pago pecuniario, seg\u00fan la STS (Civil) de 19 mayo de 2015:<\/p>\n \u201cNo pudiendo plantearse, pues, trat\u00e1ndose de deudas pecuniarias, la imposibilidad subjetiva -insolvencia- ni la objetiva o formal, concluye la doctrina que no es posible imaginar que si la imposibilidad obedece a caso fortuito pudiera tener como efecto la extinci\u00f3n de la obligaci\u00f3n. <\/em><\/p>\n La exoneraci\u00f3n del deudor por caso fortuito no es absoluta, tiene excepciones, conforme prev\u00e9 el articulo 1.105 CC, y una de ellas, por aplicaci\u00f3n del principio \u00abgenus nunquam perit\u00bb, ser\u00eda en supuestos de obligaciones de entregar cosa gen\u00e9rica. <\/em><\/p>\n En tales circunstancias el deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestaci\u00f3n principal, sin que sus sobrevenidas adversidades econ\u00f3micas le liberen de ello, pues lo adeudado no es algo individualizado que ha perecido sino algo gen\u00e9rico como es el dinero.\u201d <\/strong><\/em><\/p>\n Conclusi\u00f3n: no parece que este criterio jurisprudencial permita defender que el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias quede liberado, extinto o que su incumplimiento quede justificado en casos de Fuerza Mayor, <\/strong>de suerte que el deudor pecuniario, en este caso el arrendatario, en aplicaci\u00f3n de este criterio, vendr\u00eda obligado a cumplir la prestaci\u00f3n principal sin que las sobrevenidas adversidades econ\u00f3micas le liberen de ello con fundamento en la Fuerza Mayor, debido a la condici\u00f3n gen\u00e9rica que tiene el dinero.<\/p>\n Dicho lo anterior lo anterior, debe hacerse referencia a un art\u00edculo del C\u00f3digo Civil que, con certeza, ser\u00e1 profusamente citado en los conflictos judiciales que se avecinan.<\/p>\n El art. 1.575, tratando del arrendamiento de fincas r\u00fasticas, reconoce el derecho del arrendatario a la rebaja de la renta en caso de p\u00e9rdida de m\u00e1s de la mitad de los frutos (salvo pacto en contrario) en \u201ccasos fortuitos, extraordinarios e imprevistos\u2026como incendio, guerra, peste, inundaci\u00f3n ins\u00f3lita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado que los contratantes no hayan podido racionalmente prever<\/em>\u201d.<\/p>\n \u00bfEs aplicable este precepto, previsto para arrendamientos r\u00fasticos, a los arrendamientos urbanos?<\/p>\n El art. 4.1 CC permite la aplicaci\u00f3n anal\u00f3gica de las normas cuando (i) estas no contemplen un supuesto espec\u00edfico y (ii) regulen otro semejante entre los que se aprecie \u201cidentidad de raz\u00f3n\u201d.<\/p>\n La STS de 15 de enero de 2019, resolviendo un conflicto de un arrendamiento de un edificio destinado a hotel, en el que el arrendatario hab\u00eda pretendido la rebaja de la renta al amparo de la cl\u00e1usula \u201crebus sic stantibus\u201d por la crisis de 2008 y hab\u00eda alegado a su favor la aplicaci\u00f3n del art.1.575, estableci\u00f3:<\/p>\n \u201cLa argumentaci\u00f3n de la sentencia recurrida por la que se rechaza la pretensi\u00f3n de rebaja del precio pactado tampoco es contraria al criterio legal que se desprende del art. 1575 CC, que es la regla que permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige adem\u00e1s que la p\u00e9rdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo que por su misma rareza no hubiera ser podido previsto por las partes, y que la p\u00e9rdida de frutos sea de m\u00e1s de la mitad de los frutos. En el caso no concurre ninguna de estas circunstancias. La disminuci\u00f3n de las rentas procede de una evoluci\u00f3n del mercado, las partes previeron la posibilidad de que en algunos ejercicios la rentabilidad del hotel no fuera positiva para la arrendataria y las p\u00e9rdidas alegadas por NH en la explotaci\u00f3n del hotel de Almer\u00eda son inferiores al cincuenta por ciento, sin contar con que el resultado global del conjunto de su actividad como gestora de una cadena de hoteles es, seg\u00fan considera probado la Audiencia a la vista del informe de gesti\u00f3n consolidado, favorable\u201d. <\/em><\/p>\n El TS no admite la aplicaci\u00f3n del 1.575 pero no por considerarlo no aplicable a arrendamientos distintos a los r\u00fasticos, sino por concluir que no se dan los requisitos para ello ya que ni era imprevisible la crisis de 2008 ni las p\u00e9rdidas del arrendatario son superiores al 50%.<\/p>\n Pero, esa interpretaci\u00f3n del TS junto con el tenor del art. 4.1 CC permitir\u00edan avalar la pretensi\u00f3n del arrendatario que se encuentra sin ingreso alguno durante el Estado de Alarma, de exigir una rebaja de renta que se adecuara al principio de proporcionalidad.<\/p>\n Sin embargo, podemos encontrarnos con situaciones en las que el arrendatario, ante la actual situaci\u00f3n, decida terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento debido a la situaci\u00f3n provocada por el COVID 19, poniendo el local a disposici\u00f3n del arrendador.<\/p>\n Son supuestos en los que se pretende la resoluci\u00f3n anticipada del contrato, sin respetar (i) o el plazo obligatorio (ii) o el preaviso, en ambos casos bajo la hip\u00f3tesis de que est\u00e9n as\u00ed regulados en el contrato.<\/p>\n En estos supuestos entendemos que s\u00ed puede resultar defendible que, debido a la situaci\u00f3n de fuerza mayor provocada por el COVID 19 y en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.105 del CC, se exonere al arrendatario de la obligaci\u00f3n:<\/p>\n En ambos casos el contrato quedar\u00eda resuelto con la entrega de la posesi\u00f3n del local, sin perjuicio de tener que respetar las obligaciones que prev\u00e9 el contrato para la terminaci\u00f3n y entrega siempre que las mismas no se vean igualmente afectadas por la situaci\u00f3n de Fuerza Mayor.<\/p>\n Nuestra opini\u00f3n es que, tambi\u00e9n en aplicaci\u00f3n del art\u00edculo 1.105 del CC, ser\u00eda defendible ante los Tribunales la tesis de que el arrendatario quedar\u00eda liberado de cualquier obligaci\u00f3n de resarcimiento de da\u00f1os al arrendador por dicha resoluci\u00f3n anticipada o incumplimiento de la duraci\u00f3n obligada del contrato.<\/p>\n En conclusi\u00f3n, planteado ante los Tribunales el debate sobre c\u00f3mo la pandemia (que no hay duda ser\u00e1 calificada como caso de Fuerza Mayor) afectar\u00e1 a las obligaciones a cargo del arrendatario que se haya visto obligado a cerrar su negocio, nuestra opini\u00f3n es la siguiente<\/strong>:<\/p>\n Analizaremos a continuaci\u00f3n si puede ser aplicable al caso que estamos analizando la cl\u00e1usula RSS y con qu\u00e9 consecuencias.<\/p>\n La expresi\u00f3n RSS, opera como una cl\u00e1usula intr\u00ednseca (es decir impl\u00edcita, sin necesidad de pactarse expresamente) en la relaci\u00f3n contractual<\/strong>, que significa que las estipulaciones establecidas en un contrato lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes en el momento, esto es, \u201cmientras las cosas permanezcan as\u00ed<\/em>\u201d,<\/strong> de forma que cualquier alteraci\u00f3n sustancial y no prevista de las mismas podr\u00edan dar lugar a la modificaci\u00f3n del contenido contractual.<\/strong><\/p>\n La cl\u00e1usula RSS no est\u00e1 regulada en ning\u00fan precepto en nuestro ordenamiento<\/strong>; es una construcci\u00f3n doctrinal que tradicionalmente la jurisprudencia ha admitido (ejemplos entre otros muchos STS de 30 de junio de 2014, 24 de febrero de 2015, 15 de enero de 2019, 18 de julio de 2019<\/strong>), con mucha cautela, solo en ciertos casos, y requiriendo las siguientes premisas<\/p>\n Hist\u00f3ricamente nuestros tribunales han sido muy reacios a aplicar RSS si bien desde la crisis econ\u00f3mica de 2008-2012 ha tenido lugar un cierto cambio de criterio y una mayor receptividad jurisprudencial-<\/p>\n La doctrina establece que la aplicaci\u00f3n de la RSS no tiene, en principio, efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato<\/strong>, sino \u00fanicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones; a su vez la doctrina establece que se aplica \u00fanicamente a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecuci\u00f3n diferida.<\/p>\n En aplicaci\u00f3n de la buena<\/strong> fe<\/strong>, la reacci\u00f3n ante un evento de caso fortuito, fuerza mayor o en general un evento que genera una desproporci\u00f3n entre las partes, como la que regula la instituci\u00f3n RSS, debe ser la modificaci\u00f3n del contrato para reequilibrar las obligaciones entre las partes, y solo en caso de imposibilidad material de cumplimiento, la resoluci\u00f3n de la obligaci\u00f3n, en ambos casos sin indemnizaci\u00f3n por incumplimiento.<\/p>\n Por ello, en el \u00e1mbito de los contratos de arrendamiento<\/strong> y en el caso de cierre de los locales por mandato imperativo, entendemos que la instituci\u00f3n RSS podr\u00e1 ser:<\/p>\n En suma, la cl\u00e1usula RSS puede ser una herramienta para el arrendatario de un local que ha tenido que cerrar durante el Estado de Alarma, a la hora de negociar con el arrendador una modificaci\u00f3n del contrato<\/strong>, intentando aplazar la renta mientras se prolongue el Estado de Alarma o negociando un descuento de esta.<\/p>\n Debe recordarse: <\/strong><\/p>\n \u00bfSignifica lo anterior que el arrendatario podr\u00e1 imponer al arrendador una modificaci\u00f3n de las condiciones econ\u00f3micas del contrato al amparo de RSS (aplazamiento o condonaci\u00f3n total o parcial)?<\/p>\n No lo creemos de manera tan rotunda; lo que si pensamos es que la aplicaci\u00f3n de esta instituci\u00f3n RSS deber\u00eda,<\/p>\n Habremos de esperar a la reacci\u00f3n de los tribunales cuando lleguen a su conocimiento estos conflictos, como sin duda ocurrir\u00e1; pero si nos atrevemos a adelantar que es bastante posible que la tendencia judicial sea la de conceder amparo al arrendatario con apoyo en la cl\u00e1usula RSS y el principio de la preservaci\u00f3n del negocio, a la hora de dar validez a determinados efectos modificativos respecto a las obligaciones pecuniarias a cargo del arrendatario (condonaci\u00f3n total o parcial del pago de la renta durante la crisis pand\u00e9mica, aplazamiento, aplazamiento parcial).<\/p>\n En todo caso ser\u00e1 esencial acreditar que la conducta del contratante deudor que busca amparo en la cl\u00e1usula RSS para novar el contrato se ha ajustado estrictamente al principio de buena fe (STS 30 de abril de 2015).<\/p>\n Tambi\u00e9n ser\u00e1 importante analizar caso por caso por qu\u00e9 se justifica el desplazamiento del riesgo derivado del \u201csuceso excepcional e imprevisto\u201d<\/strong> de un contratante al otro (STS de 15 de enero de 2015) y bien podr\u00eda defenderse (STS de 18 de julio de 2019) que deben ambos contratantes repartirse y asumir entre los dos las consecuencias.<\/p>\n Las decisiones judiciales variar\u00e1n en cada caso concreto que habr\u00e1 de ser objeto de estudio individualizado.<\/p>\n En suma, parece que al arrendatario contar\u00eda con dos instrumentos para la pretensi\u00f3n de suspender (signifique esto condonar o aplazar) el pago de las rentas, la cl\u00e1usula RSS y el principio de Fuerza Mayor<\/strong>.<\/p>\n A nuestro modo de ver, la reposici\u00f3n del equilibrio contractual alterado por el suceso excepcional puede consistir o bien en una pr\u00f3rroga de los plazos de pago del arrendamiento o bien en la aplicaci\u00f3n de una condonaci\u00f3n total o parcial de la obligaci\u00f3n de pago de rentas mientras dure el Estado de Alarma<\/strong>, pero entendemos que ser\u00e1 defendible que el retraso en el pago del arrendamiento no podr\u00e1 dar lugar ni a la resoluci\u00f3n del contrato al amparo del art. 1124 Cc ni a la exigencia de da\u00f1os y perjuicios art. 1105 Cc, en consecuencia, no facultar\u00e1 al arrendador a instar el desahucio.<\/p>\n Por ello los pasos a seguir en cada caso ser\u00edan<\/strong>:<\/p>\n El Real Decreto-ley 8\/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto econ\u00f3mico y social del COVID-19, aunque afecta y produce efectos en muchos diferentes \u00e1mbitos jur\u00eddicos, no incluye ninguna referencia a los contratos de arrendamientos de inmuebles, ni viviendas, ni locales u oficinas. 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Consecuencias de considerar COVID 19 como supuesto de Fuerza mayor<\/h2>\n
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Respecto al pago de la renta<\/h2>\n
Argumentos en contra de la liberaci\u00f3n<\/h2>\n
Argumentos a favor de la liberaci\u00f3n: el art. 1.575 del C\u00f3digo Civil<\/h2>\n
Respecto a la terminaci\u00f3n anticipada a instancias del arrendatario<\/h2>\n
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Conclusi\u00f3n<\/h2>\n
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Aplicaci\u00f3n de la cl\u00e1usula Rebus Sic Stantibus (RSS)<\/h2>\n
Requisitos de la cl\u00e1usula RSS (aforismo latino que significa \u201cmientras las cosas permanezcan as\u00ed\u201d)<\/h2>\n
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Consecuencias de la aplicaci\u00f3n de la RSS<\/h2>\n
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Conclusiones y Recomendaciones<\/h2>\n
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