España – Los efectos del Covid-19 en los contratos de arrendamiento de locales y oficinas

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El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, aunque afecta y produce efectos en muchos diferentes ámbitos jurídicos, no incluye ninguna referencia a los contratos de arrendamientos de inmuebles, ni viviendas, ni locales u oficinas.

El objeto de esta nota es analizar los efectos de la situación del Estado de Alarma respecto a aquellos contratos de arrendamiento de oficinas o locales que se hayan visto obligados a cerrar en aplicación del decreto; aquellos otros que permanezcan total o parcialmente abiertos y en funcionamiento, bien que con una actividad reducida o mínima, en principio no son objeto de las conclusiones que más adelante alcanzamos sin perjuicio de que existan casos individualizados a los que, pese a no existir un cierre total, razonable y lógicamente puedan serles de aplicación.

No está excluido en modo alguno que ante una prolongación de la vigencia del Estado de Alarma pudiera publicarse alguna norma que afectase a los contratos de arrendamiento, pero de momento esto no ha sucedido. Si esto llegase a acaecer, al contenido de dicha norma habrá de estarse.

En base al principio de libertad de pactos que consagra el art. 1255 del Código Civil, que permite que sean las partes firmantes del contrato las que convengan (i) qué escenarios y situaciones deben considerarse como constitutivos de supuestos de Fuerza Mayor y Caso Fortuito y (ii) cuáles deban ser las consecuencias contractuales de los tales escenarios, el primer ejercicio es comprobar si el contrato incluye una cláusula reguladora de la Fuerza mayor y sus efectos; si es así, a la tal cláusula habrá de estarse y su análisis queda al margen de esta nota.

En ausencia de regulación expresa en el contrato, aplicarían al caso las previsiones del Código Civil y en concreto el artículo 1.105.

COVID 19 como supuesto de Fuerza Mayor

El COVID 19 es un acontecimiento que en principio reúne los requisitos que exige el Código Civil para ser calificado como supuesto de Fuerza Mayor (art. 1105 Código Civil) ya que:

  • Se trata de un hecho ajeno y no imputable al contratante deudor de la prestación u obligación.
  • Es imprevisible, o si se reputase “previsible”, es sin duda inevitable.
  • El acontecimiento en cuestión, la pandemia, debe ser causa y tener como consecuencia el incumplimiento de la obligación, es decir debe existir un nexo causal.

Por lo tanto, cumpliéndose los tres requisitos, la primera conclusión que alcanzamos es que muy previsiblemente, los Tribunales españoles calificarán como “Fuerza Mayor” la situación causada por el COVID 19 cuando se les plantee una contienda judicial en la que tal asunto se discuta entre los litigantes. Analizaremos a continuación las consecuencias de dicha calificación.

Consecuencias de considerar COVID 19 como supuesto de Fuerza mayor

La generalidad de la doctrina y la jurisprudencia entienden que los efectos de calificar un supuesto como caso de Fuerza Mayor en principio son:

  • Imposibilidad total y definitiva de cumplir; liberando al deudor del cumplimiento de la obligación.
  • Imposibilidad parcial de cumplir; quedando liberado el deudor sólo en la parte que le es imposible cumplir, pero siguiendo obligado por la parte que sí puede llevar a cabo.
  • Imposibilidad temporal de cumplir; el deudor queda liberado de la responsabilidad por mora mientras persista la situación de excepcionalidad.

Ahora bien, analicemos como afectaría dicha consideración como Fuerza Mayor de la epidemia, respecto a los contratos de arrendamiento para usos distintos a la vivienda.

Respecto al pago de la renta

La pregunta a la que responder es, si la calificación de la situación pandémica actual como un caso de Fuerza Mayor, libera al arrendatario (cuyo local se ha visto obligado a cerrar por orden de la autoridad gubernamental) de la obligación del pago de la renta mientras dicha obligación de cierre persista, incluyendo en el concepto “liberación” diferentes alternativas: condonación total o parcial y/o aplazamiento total o parcial.

Nos estamos encontrando en estos días con una reacción frecuente entre algunos arrendatarios, quienes, de manera unilateral, han informado a sus arrendadores que considerando COVID 19 un supuesto de fuerza mayor y habiéndose visto obligados a cerrar el local/oficina, suspenden el pago de la renta mientras dicha situación permanezca. No resuelven el contrato, no entregan la posesión, se mantienen en ella (permaneciendo el local cerrado y no operativo) pero suspenden el pago (sin quedar claro si suspender en este caso significa auto condonarse el pago de la renta o aplazarlo para cuando desaparezca el supuesto de Fuerza Mayor).

Argumentos en contra de la liberación

Por más que pueda considerarse “entendible” esta actitud, desde la óptica del arrendatario, no desde la del arrendador, dicha consideración se topa con un obstáculo: la interpretación que de la Fuerza Mayor ha hecho el TS respecto a las obligaciones de pago pecuniario, según la STS (Civil) de 19 mayo de 2015:

“No pudiendo plantearse, pues, tratándose de deudas pecuniarias, la imposibilidad subjetiva -insolvencia- ni la objetiva o formal, concluye la doctrina que no es posible imaginar que si la imposibilidad obedece a caso fortuito pudiera tener como efecto la extinción de la obligación.

La exoneración del deudor por caso fortuito no es absoluta, tiene excepciones, conforme prevé el articulo 1.105 CC, y una de ellas, por aplicación del principio «genus nunquam perit», sería en supuestos de obligaciones de entregar cosa genérica.

En tales circunstancias el deudor pecuniario viene obligado a cumplir la prestación principal, sin que sus sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello, pues lo adeudado no es algo individualizado que ha perecido sino algo genérico como es el dinero.”

Conclusión: no parece que este criterio jurisprudencial permita defender que el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias quede liberado, extinto o que su incumplimiento quede justificado en casos de Fuerza Mayor, de suerte que el deudor pecuniario, en este caso el arrendatario, en aplicación de este criterio, vendría obligado a cumplir la prestación principal sin que las sobrevenidas adversidades económicas le liberen de ello con fundamento en la Fuerza Mayor, debido a la condición genérica que tiene el dinero.

Argumentos a favor de la liberación: el art. 1.575 del Código Civil

Dicho lo anterior lo anterior, debe hacerse referencia a un artículo del Código Civil que, con certeza, será profusamente citado en los conflictos judiciales que se avecinan.

El art. 1.575, tratando del arrendamiento de fincas rústicas, reconoce el derecho del arrendatario a la rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos (salvo pacto en contrario) en “casos fortuitos, extraordinarios e imprevistos…como incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado que los contratantes no hayan podido racionalmente prever”.

¿Es aplicable este precepto, previsto para arrendamientos rústicos, a los arrendamientos urbanos?

El art. 4.1 CC permite la aplicación analógica de las normas cuando (i) estas no contemplen un supuesto específico y (ii) regulen otro semejante entre los que se aprecie “identidad de razón”.

La STS de 15 de enero de 2019, resolviendo un conflicto de un arrendamiento de un edificio destinado a hotel, en el que el arrendatario había pretendido la rebaja de la renta al amparo de la cláusula “rebus sic stantibus” por la crisis de 2008 y había alegado a su favor la aplicación del art.1.575, estableció:

“La argumentación de la sentencia recurrida por la que se rechaza la pretensión de rebaja del precio pactado tampoco es contraria al criterio legal que se desprende del art. 1575 CC, que es la regla que permite la rebaja de la renta en el arrendamiento de bienes productivos que no deriven de riesgos del propio negocio, exige además que la pérdida de rendimientos se origine por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, algo que por su misma rareza no hubiera ser podido previsto por las partes, y que la pérdida de frutos sea de más de la mitad de los frutos. En el caso no concurre ninguna de estas circunstancias. La disminución de las rentas procede de una evolución del mercado, las partes previeron la posibilidad de que en algunos ejercicios la rentabilidad del hotel no fuera positiva para la arrendataria y las pérdidas alegadas por NH en la explotación del hotel de Almería son inferiores al cincuenta por ciento, sin contar con que el resultado global del conjunto de su actividad como gestora de una cadena de hoteles es, según considera probado la Audiencia a la vista del informe de gestión consolidado, favorable”.

El TS no admite la aplicación del 1.575 pero no por considerarlo no aplicable a arrendamientos distintos a los rústicos, sino por concluir que no se dan los requisitos para ello ya que ni era imprevisible la crisis de 2008 ni las pérdidas del arrendatario son superiores al 50%.

Pero, esa interpretación del TS junto con el tenor del art. 4.1 CC permitirían avalar la pretensión del arrendatario que se encuentra sin ingreso alguno durante el Estado de Alarma, de exigir una rebaja de renta que se adecuara al principio de proporcionalidad.

Respecto a la terminación anticipada a instancias del arrendatario

Sin embargo, podemos encontrarnos con situaciones en las que el arrendatario, ante la actual situación, decida terminar anticipadamente el contrato de arrendamiento debido a la situación provocada por el COVID 19, poniendo el local a disposición del arrendador.

Son supuestos en los que se pretende la resolución anticipada del contrato, sin respetar (i) o el plazo obligatorio (ii) o el preaviso, en ambos casos bajo la hipótesis de que estén así regulados en el contrato.

En estos supuestos entendemos que sí puede resultar defendible que, debido a la situación de fuerza mayor provocada por el COVID 19 y en aplicación del artículo 1.105 del CC, se exonere al arrendatario de la obligación:

  • De respetar un plazo de vigencia determinada del contrato de arrendamiento
  • De preavisar al arrendador en caso de resolución anticipada del contrato

En ambos casos el contrato quedaría resuelto con la entrega de la posesión del local, sin perjuicio de tener que respetar las obligaciones que prevé el contrato para la terminación y entrega siempre que las mismas no se vean igualmente afectadas por la situación de Fuerza Mayor.

Nuestra opinión es que, también en aplicación del artículo 1.105 del CC, sería defendible ante los Tribunales la tesis de que el arrendatario quedaría liberado de cualquier obligación de resarcimiento de daños al arrendador por dicha resolución anticipada o incumplimiento de la duración obligada del contrato.

Conclusión

En conclusión, planteado ante los Tribunales el debate sobre cómo la pandemia (que no hay duda será calificada como caso de Fuerza Mayor) afectará a las obligaciones a cargo del arrendatario que se haya visto obligado a cerrar su negocio, nuestra opinión es la siguiente:

  1. Respecto a la obligación de pago de la renta, pese al criterio contrario de la sentencia que citamos de 19 de mayo de 2015, nos parece potente y defendible la remisión al art. 1575 y a su aplicación analógica con apoyo en la STS de 15 de enero de 2019, para exigir una reducción proporcional y equitativa de la renta.
  2. Respecto a la facultad del arrendatario para resolver el contrato anticipadamente, entregando la posesión del inmueble al arrendador, exonerando al arrendatario de cumplir con sus obligaciones de preaviso o de duración obligada previstas en el contrato en cuestión, y sin tener que indemnizar al arrendador por ello, entendemos que también existe fundamento para defender judicialmente esta posición.

Aplicación de la cláusula Rebus Sic Stantibus (RSS)

Analizaremos a continuación si puede ser aplicable al caso que estamos analizando la cláusula RSS y con qué consecuencias.

Requisitos de la cláusula RSS (aforismo latino que significa “mientras las cosas permanezcan así”)

La expresión RSS, opera como una cláusula intrínseca (es decir implícita, sin necesidad de pactarse expresamente) en la relación contractual, que significa que las estipulaciones establecidas en un contrato lo son habida cuenta de las circunstancias concurrentes en el momento, esto es, mientras las cosas permanezcan así”, de forma que cualquier alteración sustancial y no prevista de las mismas podrían dar lugar a la modificación del contenido contractual.

La cláusula RSS no está regulada en ningún precepto en nuestro ordenamiento; es una construcción doctrinal que tradicionalmente la jurisprudencia ha admitido (ejemplos entre otros muchos STS de 30 de junio de 2014, 24 de febrero de 2015, 15 de enero de 2019, 18 de julio de 2019), con mucha cautela, solo en ciertos casos, y requiriendo las siguientes premisas

  • Que se haya producido una alteración extraordinaria de las circunstancias del contrato, en el momento que el mismo se deba cumplir, en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración. Para valorar si una incidencia puede determinar la mutación o alteración extraordinaria de las circunstancias que dotaron sentido al contrato, debemos atenernos a lo siguiente: a) Debemos contrastar el alcance de dicha mutación o alteración respecto del sentido o finalidad del contrato y de la conmutatividad o equilibrio prestacional del mismo; y b) Debe quedar excluido el «riesgo normal» inherente o derivado del contrato.
  • Que se haya producido una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes, provocando un desequilibrio entre las mismas.
  • Que lo anterior se produzca como consecuencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.
  • Que no exista otro remedio para superar la situación.

Históricamente nuestros tribunales han sido muy reacios a aplicar RSS si bien desde la crisis económica de 2008-2012 ha tenido lugar un cierto cambio de criterio y una mayor receptividad jurisprudencial-

Consecuencias de la aplicación de la RSS

La doctrina establece que la aplicación de la RSS no tiene, en principio, efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato, sino únicamente efectos modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones; a su vez la doctrina establece que se aplica únicamente a los contratos a largo plazo o de tracto sucesivo y de ejecución diferida.

En aplicación de la buena fe, la reacción ante un evento de caso fortuito, fuerza mayor o en general un evento que genera una desproporción entre las partes, como la que regula la institución RSS, debe ser la modificación del contrato para reequilibrar las obligaciones entre las partes, y solo en caso de imposibilidad material de cumplimiento, la resolución de la obligación, en ambos casos sin indemnización por incumplimiento.

Por ello, en el ámbito de los contratos de arrendamiento y en el caso de cierre de los locales por mandato imperativo, entendemos que la institución RSS podrá ser:

  • alegada por los arrendatarios para solicitar o instar de los arrendadores modificaciones a las prestaciones económicas del contrato y
  • estimada por los jueces, cuando estos supuestos se debatan ante los Tribunales, a la hora de aceptar como equitativas y legítimas las tales novaciones contractuales con el fin de compensar el desequilibrio de las prestaciones generado por los efectos del COVID 19.

En suma, la cláusula RSS puede ser una herramienta para el arrendatario de un local que ha tenido que cerrar durante el Estado de Alarma, a la hora de negociar con el arrendador una modificación del contrato, intentando aplazar la renta mientras se prolongue el Estado de Alarma o negociando un descuento de esta.

Debe recordarse:

  • Que la RSS es de ineludible aplicación casuística, no caben generalizaciones y será necesario tener en cuenta el efecto que provoque el COVID 19 en cada relación contractual concreta (STS de 30 de junio de 2014 y 24 de febrero de 2015) y el efectivo desequilibrio de las prestaciones que haya producido, y
  • Que, como hemos dicho, los Tribunales son en general reacios a la aplicación de esta cláusula a la que solo acuden en caso de falta de cualquier otra herramienta jurídica y en situaciones en que el mantenimiento del status quo contractual revele una manifiesta “injusticia” y un patente y rotundo desequilibrio entre las prestaciones de las partes.

¿Significa lo anterior que el arrendatario podrá imponer al arrendador una modificación de las condiciones económicas del contrato al amparo de RSS (aplazamiento o condonación total o parcial)?

No lo creemos de manera tan rotunda; lo que si pensamos es que la aplicación de esta institución RSS debería,

  • Justificar una razonable solicitud del arrendatario de novar temporalmente las condiciones del contrato (aplazamiento o condonación, total o parcial) que al arrendador debe razonablemente atender.
  • En caso de negativa irrazonable del arrendador, y documentando cuanto más profusamente pueda el arrendatario su solicitud y las eventuales negociaciones o negativa a mantenerlas por la contra parte, permitirle fundamentar una suspensión del pago de la renta, total o parcial, durante la pendencia del Estado de Alarma con ánimo, no de extinción de la obligación, pero sí de su aplazamiento.

Habremos de esperar a la reacción de los tribunales cuando lleguen a su conocimiento estos conflictos, como sin duda ocurrirá; pero si nos atrevemos a adelantar que es bastante posible que la tendencia judicial sea la de conceder amparo al arrendatario con apoyo en la cláusula RSS y el principio de la preservación del negocio, a la hora de dar validez a determinados efectos modificativos respecto a las obligaciones pecuniarias a cargo del arrendatario (condonación total o parcial del pago de la renta durante la crisis pandémica, aplazamiento, aplazamiento parcial).

En todo caso será esencial acreditar que la conducta del contratante deudor que busca amparo en la cláusula RSS para novar el contrato se ha ajustado estrictamente al principio de buena fe (STS 30 de abril de 2015).

También será importante analizar caso por caso por qué se justifica el desplazamiento del riesgo derivado del “suceso excepcional e imprevisto” de un contratante al otro (STS de 15 de enero de 2015) y bien podría defenderse (STS de 18 de julio de 2019) que deben ambos contratantes repartirse y asumir entre los dos las consecuencias.

Las decisiones judiciales variarán en cada caso concreto que habrá de ser objeto de estudio individualizado.

Conclusiones y Recomendaciones

En suma, parece que al arrendatario contaría con dos instrumentos para la pretensión de suspender (signifique esto condonar o aplazar) el pago de las rentas, la cláusula RSS y el principio de Fuerza Mayor.

A nuestro modo de ver, la reposición del equilibrio contractual alterado por el suceso excepcional puede consistir o bien en una prórroga de los plazos de pago del arrendamiento o bien en la aplicación de una condonación total o parcial de la obligación de pago de rentas mientras dure el Estado de Alarma, pero entendemos que será defendible que el retraso en el pago del arrendamiento no podrá dar lugar ni a la resolución del contrato al amparo del art. 1124 Cc ni a la exigencia de daños y perjuicios art. 1105 Cc, en consecuencia, no facultará al arrendador a instar el desahucio.

Por ello los pasos a seguir en cada caso serían:

  • Realizar un examen del contrato para ver si se regulan los casos de fuerza mayor y caso fortuito y si la situación actual concuerda con lo regulado en el contrato.
  • En caso de que no se estipule nada en el contrato, y habiéndose cerrado el local u oficina, advertir de ello a la otra parte e intentar negociar una novación del contrato de arrendamiento solicitando: (i) condonación total de la renta durante el Estado de Alarma; (ii) condonación parcial compartiendo ambas partes el esfuerzo en proporción por convenir; y (iii) aplazamiento del pago de la renta hasta que se pueda reabrir el local u oficina con un plan de pagos de la deuda aplazada.
  • Si no es posible llegar a un acuerdo, es conveniente dejar constancia de que se ha actuado con buena fe intentando llegar a una solución negociada y en el extremo (desde la óptica del arrendatario) anunciar, sin esperar a recibir una comunicación o reclamación del Arrendador, la suspensión del pago de las rentas justificando la misma en el Estado de Alarma hasta la finalización del mismo y la consecuente reapertura del local/oficina.
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Javier Gaspar Álvarez-Novoa
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